Céder un portefeuille résidentiel/commerce : nos critères d'achat et votre checklist IA
Résumé – 100 mots
La cession d'un portefeuille mixte (lots résidentiels + murs commerciaux) requiert une approche coordonnée : pricing global, revue bail civil/commerce et planning notarial serré. Grâce à sa data-room IA, ValueHaus simplifie l'audit multi-baux et signe en 45 jours. Ce guide expose nos critères 2025, la checklist documents et trois leviers d'optimisation prix.
1. Qu'est-ce qu'un portefeuille mixte ?
Ensemble > 2 immeubles ou blocs de lots comprenant à la fois logements et surfaces commerciales sous baux 3/6/9.
2. Nos critères d'achat 2025
- Ticket global : 2 M€ – 25 M€
- Rendement net pondéré ≥ 8 %
- Vacance ≤ 15 %
- Répartition commerce / résidentiel : maxi 60 / 40
3. Checklist documents IA-ready
- Tableau de correspondance lots ↔ baux
- Calendrier échéances baux commerciaux
- Derniers PV AG par immeuble
- État des diagnostics (DPE, ERP…)
- Comptes fonciers 3 ans
4. Optimiser prix & rendement
4.1 Mutualiser assurances
Contrat groupe : –0,15 pt sur rendement net.
4.2 Indice ILC non appliqué
Rattrapage impact : +0,3 pt.
4.3 Décote vacance
Proposer relocation « clé en main » pour récupérer 50 % de la vacance avant closing.
5. Cas pratique : Lyon-Villeurbanne (4 immeubles, 38 lots)
Ticket : 9,8 M€ – rendement net 8,05 % – acte signé 46 jours après LOI.
Plus-value vendeur vs. vente lot par lot : +4,3 %.