Quel rendement locatif pour intéresser une foncière ? (8 % net expliqué)
Résumé – 110 mots
Les foncières patrimoniales, surtout lorsqu'elles investissent en fonds propres, exigent un rendement net minimum de 8 % pour compenser l'absence de levier bancaire. Ce guide détaille la différence brut/net, fournit un modèle Excel gratuit, explique comment ajuster loyers, charges et prix pour atteindre le seuil, puis illustre le tout par deux cas pratiques (immeuble lyonnais, murs commerciaux à Lille).
1. Brut vs net : rappels essentiels
Rendement brut : (loyer annuel / prix d'acquisition acte-en-main) × 100.
Rendement net : (loyer annuel – charges non récupérables – taxe foncière – frais de gestion) / prix acte-en-main.
Astuce : incluez toujours les honoraires de commercialisation si vos baux sont très courts (locaux saisonniers, coworking…).
Exemple chiffré
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyer annuel | 150 000 € |
| Charges récupérables | 20 000 € |
| Charges non récupérables | 12 000 € |
| Taxe foncière | 6 000 € |
| Frais de gestion | 4 500 € |
| Prix acte en main | 1 500 000 € |
| Net | 8,5 % |
2. Pourquoi la barre des 8 % ?
| Motif | Explication |
|---|---|
| Coût du capital | Les capitaux propres immobilisés doivent battre l'inflation (2 %) et être supérieurs au TRI d'un crédit classique. |
| Risque exploitation | Turnover locataire, vacances, capex caché : un spread vs OAT 10 ans (3 %) d'au moins 500 bps est requis. |
| Liquidité secondaire | Revente rapide en cas d'arbitrage : prime de rendement. |
Dans certains micro-marchés AAA (Paris 6ᵉ, 7ᵉ), une tolérance à 7,2 % net existe, mais l'actif doit présenter une revalorisation locative évidente.
3. Formule & tableur téléchargeable
Net = (Loyers – ChargesNR – TF – Gestion) / Prix_AEMTélécharger le tableur Excel – onglet « Input » & onglet « Optimisations ».
4. Comment atteindre 8 % ?
4.1 Ajuster le prix
Prix max = Loyers nets / 0,08.
Exemple : loyers nets 120 k€ → prix max = 1,5 M€.
4.2 Booster les loyers
- Relocation : +15 % sur un lot vacant
- Indexation : appliquer l'ILC/IRL non répercuté
4.3 Réduire charges non récupérables
Renégocier le contrat de maintenance ascenseur : –25 %.
4.4 Mutualiser les assurances
Assurance multi-risque groupe : +0,2 pt sur la rentabilité.
5. Cas pratique #1 : Immeuble lyonnais (6ᵉ)
| Item | Avant | Après optimisation |
|---|---|---|
| Prix affiché | 1 900 000 € | 1 620 000 € |
| Loyers nets | 126 k€ | 132 k€ |
| Net | 6,6 % | 8,1 % |
| Délai vente | 6 mois | 27 jours |
| Offre ValueHaus | Rejetée | Acceptée |
6. Cas pratique #2 : Murs commerciaux Lille Foch
Bail 3/6/9 – loyer 28 k€
Charges non récupérables : 2 k€
Prix cible 330 k€
Net = (28 – 2) / 330 k€ = 7,9 % → prix renégocié à 310 k€ pour atteindre 8,4 %.
7. Erreurs fréquentes
- Oublier la taxe foncière : –0,4 pt sur le net
- Sous-estimer la vacance : prévoir 4 %
- Confondre charges récupérables / non récupérables
- Ignorer le capex futur (toiture, façade…)
8. FAQ
| Pourquoi calculez-vous sur le prix acte en main ? | Parce qu'il inclut frais notaire et agence. |
| Tolérance si l'actif est AAA ? | Jusqu'à 7,5 % net si upside claire. |
| Proposez-vous un pré-diagnostic gratuit ? | Oui, via notre plateforme IA. |