Vente de murs commerciaux : 7 bénéfices d'un acquéreur professionnel full-equity
Résumé – 95 mots
Les murs commerciaux biens loués (bail 3/6/9) attirent de nombreux profils d'acheteurs, mais seule une foncière à fonds propres peut offrir simultanément vitesse, sécurité et prix juste. Ce guide passe en revue 7 bénéfices mesurés en 2024-2025 : absence de clause suspensive, expertise bail commercial, due-diligence IA, paiement courtier en 72 h, etc., puis compare foncière, marchand et investisseur privé à l'aide de chiffres concrets.
1. Profil type d'un « mur » commercial
- Loyer annuel indexé ILC ≥ 20 k€
- Bail résiduel ≥ 6 ans
- Locataire solide (DSCR > 1,3)
- Taxe foncière refacturée au preneur
2. Les 7 bénéfices foncière cash
- Prix ferme sous 7 jours – LOI incontestable.
- Signature 30 jours – due-diligence IA.
- Zéro financement bancaire – pas de clause suspensive.
- Expertise bail commercial – pas de découverte tardive.
- Pas de rétrocession de franchise au locataire.
- Paiement courtier 72 h après acte.
- Conservation long terme – évite renégociation précoce.
3. Comparatif acheteurs 2025
| Foncière cash | Marchand | Investisseur privé | |
|---|---|---|---|
| Décote moyenne | -4 % | -15 % | -7 % |
| Délai compromis → acte | 30 j | 80 j | 75 j |
| Taux d'échec | 1 % | 5 % | 18 % |
4. Cas pratique : pharmacie Bordeaux Caudéran
Loyer 34 k€ – bail reste 7 ans – taux net avant négo : 7,6 %.
Offre ValueHaus : 430 k€ (8 % net) acceptée ; acte signé 29 jours.
5. FAQ
- Prenez-vous les murs vacants ?
- Oui, si vacance < 6 mois et loyer de marché prouvé.
- Locataire en franchise ; est-ce bloquant ?
- Non, on capitalise le manque à gagner dans le prix.